住宅ローンの審査【不動産売却サイトコラムより】

マイホームを購入するために組むのが住宅ローンです。住宅ローンは、数千万円という大きな金額を最長35年という長期間で返済していくもの。そのため、貸す側の金融機関も慎重になり、「事前審査」と「本審査」の２つの審査を設定しています。それぞれのタイミングでどのような手続きが必要なのか、基本的な流れと注意点を確認していきましょう。

「住宅ローンの審査の流れ」

住宅ローンの手続きは、申し込みから契約まで次のような流れになります。

事前審査申し込み→（２日〜１週間程度）→正式申し込み・本審査→（２〜３週間程度）→住宅ローンの契約

「事前審査」

まず、借入先として考えている金融機関に、事前審査を申し込みます。事前審査の結果が出るまでには、２日から1週間程度が必要です。クレジットカードや他のローンの返済が延滞しているなど、信用情報に瑕疵があると、融資が受けられないという結果が短期間で判明します。また、借り入れ希望額が高額だったり、個人事業主の場合などは、審査に時間がかかることがあります。

事前審査では、お客様の返済能力や購入物件の担保価値を審査します。具体的には、年収、自己資金額、完済時の年齢や勤続年数、個人事業主か会社員なのかといった雇用形態などを総合的に判断します。また、物件については、資料となるデータベースでチェックするほか、登記簿謄本（登記事項証明書）等の物件資料で担保価値を確認していきます。

なかでも、事前審査で重点的に確認されるのはお客様の返済能力です。とくに銀行の場合、物件の担保価値よりも、お客様が完済まで安定して返済を続けられるかを重視する傾向にあります。したがって、銀行の住宅ローンの場合、仮審査にパスすれば、その後、転職するなどお客様に大きな変化がないかぎり、本審査もほぼ間違いないと考えてもいいでしょう。

購入したい物件と出会ったら、すぐに事前審査に申し込みたいもの。必要な書類は早めに用意しておきましょう。事前審査に必要な主な書類は以下の通りです。

＜本人確認のための書類＞

• 運転免許証またはパスポート
• 健康保険被保険者証など

＜収入を証明する書類＞

• 源泉徴収票
• 確定申告書の控え（個人事業主の場合）

＜物件資料＞

• 物件の販売チラシ
• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 公図
• 地積測量図
• 建物図面
• 土地の所在地の資料など

住宅ローンの事前審査では「返済額が年収の何割を占めるか」という年収負担率（返済比率）を審査します。この場合の返済額は、これから借りる住宅ローンの返済額だけではなく、クレジットカードのローンやマイカーローン、教育ローンのほか、リボ払いや奨学金の返済なども含みます。合算して年収負担率を超えると事前審査に通らない可能性がありますので、心当たりのある方は、事前に不動産会社や銀行の担当者に相談したほうがいいでしょう。また、金融機関によって審査の基準などに違いがありますから、複数の金融機関を検討しておくのも有効な手立てです。

「本審査」

事前審査に通り、物件の売買契約に至った場合、住宅ローンも正式な申し込みとなり、「本審査」に進みます。必要な書類が多いため、事前に金融機関に確認し、不備のため仕切り直しとならないようにきちんと準備して臨みましょう。住宅ローンの申し込み時に必要な主な書類は以下の通りです。

• 本人家族全員が記載された住民票
• 印鑑証明書（地元の市区町村で入手）
• 印鑑証明書に使用した実印
• 本人確認書類（健康保険証、運転免許証など）
• 収入証明資料（源泉徴収票、確定申告書、住民税課税決定通知書など）
• 対象となる物件の詳細資料（不動産会社が手配してくれることが多い）
• 預金口座通帳など（残高確認のため）

本審査に通れば、住宅ローンも契約の運びとなります。正式には「金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約」といい、担保となる物件に抵当権を設定する契約も同時に行われます。契約書への事前記入の有無や、必要な書類などは金融機関によって異なるので、必ず事前に確認しておきましょう。契約が済めば、あとは物件の引渡しを待つだけです。

本審査の結果が出るまでの期間は、銀行の場合、早くて1週間程度。『フラット35』の場合、担保評価に時間がかかるため、２週間程度はかかります。また、事前審査でパスしても、本審査が通らないこともあります。たとえば、『フラット35』の場合、仮審査の段階で返済能力はチェックされますが、物件について吟味するのは本審査において。そのとき、物件が『フラット35』の基準を満たさなかったり、希望する借入額に対して担保価値が低い場合、本審査で落ちてしまうことは少なくありません。

審査に落ちた理由については、金融機関からは教えてもらえないのが一般的。しかし、落ちた理由を金融機関の融資担当者に尋ねてみると、それとなく教えてくれることもあるようです。また、融資担当者によっては、仮審査の段階で審査に通るための提案をしてくれることも。「よく分からない」という人は、まず不動産会社の担当者に相談してみるのがいいでしょう。

このように、住宅ローンは「仕事に就いていて、一定の収入があれば大丈夫」というものではありません。審査はいくつもの条件があり、とてもシビアなもの。また、お客様の健康状態や購入する物件なども大きく影響してきます。必要な確認や準備を怠らないことが大切です。住宅ローンについて不安なことや、分からないことがある方は、経験豊富な当社にどうぞお気軽にご相談ください