不動産購入する際には通常、金融機関の融資を利用します。
住宅でも収益物件でも同様です。
今日は収益物件について触れます。
収益アパートや戸建ての融資を利用する際に金融機関は物件調査を行います。
物件の土地や建物の査定をします。
土地は路線価といわれる指標を利用します。他にも取引価格を参考にします。
建物については耐用年数と築年数を考慮して、建物の残存価値を割り出します。
これらを元に物件価格が査定額と妥当か判断します。
中古の物件で築年数が30年近く経っている物件の場合は
多くが評価割れになります。そのため自己資金をあてがって物件を購入します。また融資期間は10年がほとんどです。
これらが金融機関の一般的な査定方法と融資内容となります。
私的には、かなり微妙だなぁと毎回感じています。
金融機関の査定方法は確かに理にかなっている。足し算掛け算割り算を使って査定額を決めて、対象物件価格の整合性を確認します。
でも、その計算はあくまで経済的な価値にとどまっています。
審査対象の物件を「再建築」したら土地は幾ら、建物は幾ら、実際には築年数が経っているから経過年数を割り引いて建物価値は幾ら。だから総額幾ら。
あくまで「再建築」の話です。
収益物件に大事なのは「収益力」です。
その物件はお金を生むんですか！という大事な点が抜けてるんです！
金融機関は間取りをあまり考慮しません。
例えばニーズのかなり弱い間取りでも新築の物件に融資したがります。
でもニーズの高い間取りで満室の築30年の物件には融資を渋ります。
もし不動産投資を本気で成功させたいなら、後者を選んでください。
でも金融機関は満額融資を渋ります。ですので自己資金を用意ください。
そしてその自己資金も用意できる方なら、その投資は成功するでしょう。
2件目の投資物件にも進めることだと思います。
見栄を張りたいなら前者の物件を買ってください。
実を取りたいなら後者の物件を買ってください。
不動産投資を考えている方は金融機関と無縁にはなれません。
でも成功できる物件でも金融機関が首を縦に振るとは限りません。
それでも進めたい案件は必ずあります。そのための自己資金。
その上で金融機関とも上手にお付き合いをしていくのが大事です。
「もっと貸してくれよ～」と叫びたい気持ちはよくわかる。
でも金融機関の査定方法は収益力とは別の観点だということをご理解ください。
