不動産投資家から頂く失敗談にはこんなものがあります。
「建築会社に言われた通りにアパートを設計したら、全然お客さんが入らない」
なんとも悲惨な話です。
この失敗談をしてくれた彼は、建築会社の提案通りに1Kの集合住宅8世帯アパートを作りました。
駅からは徒歩20分。最初は新築と言うこともあり割と早い段階で満室稼働。
1年、2年はうまく運営できていたと言います。
しかし3年目あたりから退去が続き、次の入居者が決まるまでの空室期間が気になるようになりました。
そして5年くらい経つと、8世帯中1部屋はいつも空いている状態。
今では空室も当たり前に感じるようになっています。
賃料を下げても入居者は決まらない。安すぎてもリフォーム代回収するのに1年以上の家賃収入が必要。直すだけ損する状態。
前にも後ろにも、身動きの取れない状態にハマっているようです。
ちなみに金融機関には20年融資を受けているとのこと。
完済まではまだまだ長い道のりで、正直不動産投資を辞めたいとぼやいていました。
皆さんは、この話をどう思いますか？
「やっぱり不動産投資はうまくいかない！」と感じましたか？
私は“間取り”に元凶があったんじゃないかと思います。
彼は建設会社に言われるがままに、1Kを8世帯建設しました。
駅から20分離れた所に1Kが必要ですか？
1Kはせめて、駅近ですよね！？
仮に2K、2DKなら単身者ではなく家族世帯が入居すると思います。
家族ならば子供の卒業までの数年間入居するなど、長いスパンでの入居が望めます。
それに1Kよりも高い家賃設定ができることでしょう。
8世帯はできませんが6世帯位は作れるはずです。
コンパクトな2Kになるかもしれませんんが、1Kよりは確実に勝負できる間取りです。計算上は1Kの方が建設費用の回収は早いと思いますが、長い目で見れば高い確率で回収できるのは2K以上です。
建設会社は表面利回りを高く見せるために部屋数を沢山つくれる1Kを提案することが多いです。そして相場から乖離した家賃設定で募集をしようとします。
でも残念ながら想定通りいかないため、投資は大失敗。
融資額を回収する前に売却する羽目になります。
こんな話は決して珍しくありません。
不動産投資家で新築を建てようとする方は、建設会社に提案された間取りが本当にニーズのある間取りか今一度自問して頂きたい！
不動産投資は長期戦！
家族世帯のニーズに応えられる間取りかどうか、今一度自問してください(^^♪
